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　　韩国曾利用综合房地产税打击囤地囤房，短期有一定效果，但对长期基本无效

　　韩国的房地产税分两类：地方政府征土地和住宅物业税，中央政府征综合房地产税。

　　1、土地和住宅物业税(地方税)实行累进税率，税率较低。物业税，在韩国是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。

　　税基施行标准价值的一定比例。对住宅而言，是标准价值的60%;对土地和建筑物而言，是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低很多。

　　税率则是累进税率，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%。比如对其他类型的土地、住宅和建筑物等，税率从0.2%-0.5%不等，相对较低。

　　如果发生自然灾害或紧急财政需要等原因，市长或当地行政长官可将上述税率进行调整，调整幅度不超过50%。并只适用于当年。

　　2、综合房产税(中央税)针对价值较高的土地和住宅物业等征收。2005 年，该税被引入，用来打击房地产投机。短期产生一定效果，但对长期效果不明显。

　　对于价值过高的土地或住宅，除了要交地方的物业税外，还要额外交综合房地产税。虽然综合不动产税是中央税收，但该税收收入会被分配到各地方政府，以缩小地域之间的差距。

　　对土地而言，如果某人在6月1日之前为土地物业税纳税主体，且其应交物业税的一般土地总评估价值超过5亿韩元，或应交物业税的特殊土地(附属于商店、办公楼等的土地)评估价值超过80 亿韩元，则应缴纳综合房产税。

　　对于住宅而言，如果某人在6月1日之前为住宅物业税的纳税主体，且其应交物业税的住宅的总评估价值超过6亿韩元，则应缴综合房产税。

　　税基一般是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。对于住宅而言，是一个纳税主体的住宅的总评估价值，扣减6亿韩元，再乘以0.8。

　　对一般土地而言，是一个纳税主体的一般土地的总评估价值，扣减5亿韩元，再乘以0.8;对特殊土地而言，是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值，扣减80亿韩元，再乘以0.8。

　　税率，0.5%-2%。住宅按税基不同而实行不同的税率，从0.5%-2%不等。土地一般土地(空臵土地、住宅用地等)和特殊用地(附属于商店、办公楼等建筑物的土地)，税率从0.5%-2%不等，随税基增大而上升。

　　3、韩国房地产税诞生于打击囤地、打击炒房，有过一定效果，但长期看效果不大。在1990 和2005年，韩国曾用房地产税打击对土地和房屋的囤积，并实行累进制度。

　　在1990年之前，韩国对土地和房屋实行单一税率，税赋较轻。但1980年代末的土地高度集中，迫使韩国政府采取手段打击囤地。资料表明，1980年代末，韩国5%的人拥有62.5%的土地资源。

　　1990年物业税改革对市场有一定影响。1990年韩国将土地和房屋物业税分开征收后，房价并没有立刻出现下降，而是维持一段时间高速增长后，才出现增速的一定回调。那次物业税改革，意在打击囤地，一定程度上增加了土地的供给，对减缓房价增速起到了一些帮助作用。

　　2005年，韩国推出综合房地产税，以打击富有者持有多套房现象。住宅价值在6亿韩元以上要被征税。而2006年，韩国持有6亿韩元以上房产的家庭有15.9万户，仅占总人口的 1.2%

　　有趣的是，在开征综合不动产税的同时，韩国政府把住房交易税率从4%下调到2%，以支持房屋交易。

　　杠杆游戏注意到，2005 年推出综合房地产税后，韩国房价出现小幅短暂下降，但之后又加速上涨。

　　考虑到综合房地产税主要针对有钱人，这些人更可能在首尔等大都市，这个结果比较容易理解。

　　在综合房地产税之外，韩国政府还出台了其他一些相关政策，来打击投资性需求。比如采用高额的房产转让所得税，拥有两套住宅的家庭，在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税;拥有三套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。

　　即使在购买房产2年之后，拥有两套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%-35%的转让所得税。

　　2005年下半年，韩国政府还进一步扩大了综合不动产税的纳税对象，增加了保障性住房的供应，并促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些因素的综合作用才使得韩国房价和新开工出现了一定的回调。

　　长期来看，单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响，长期趋势是供求关系等一系列因素作用的。

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　　日本房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段

　　日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。其中，固定资产税和都市规划税属于市町村(相当于中国的市级以下政府)税，营业场所税属于都道府(相当于我们直辖市、省、自治区和大城市)税。

　　简单说，日本中央政府并不直接征收房地产税，都道府和市町村都是地方一级。但固定资产税中央要参与分配。

　　1、先说固定资产税(市町村税)。注意，日本并没有单独的房产税，其对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋，固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。

　　该税标准税率是1.4%，上限为2.1%。固定资产税占地方收入40%多。

　　日本固定资产税收1979 年仅2.8 万亿日元，1999增加到9.1 万亿日元，之后一直稳定在每年8.5 万亿日元左右。2006 年的固定资产税税收为8.57万亿日元，占地方政府税收的42.5%。

　　根据住宅和土地的评估价值、不同用途等会给予一些减免。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征。

　　政府、宗教、社会公益机构、科研团体、学校等拥有的建筑也免征。此外，杠杆游戏注意到，在住宅用地方面，日本对小规模住宅土地有一定的减免。如果土地面积不足200平米，且其上只有一套房屋，则只需对土地价值评估价值的1/6支付固定资产税;

　　如果土地面积在200平米以上，但其上只有一套房屋，则对前200平米土地评估价值的1/6，以及超过200平米土地价值评估价值的1/3 征收固定资产税。另外，对防火抗震的房屋、以及供老年人居住的优质租赁住宅等，也有一定的税收减免。

　　2、再看都市规划税(市町村税)。该税种也是地方税种，是用于市町村的城市规划或土地区划调整的特别目的税。该税是对城市区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。

　　征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的最高限制税率。

　　3、最后我们看营业场所税(都道府税)。征这一税种，是为了使营业用房的收益不高于住宅收益，并适当限制大城市环境污染。该税是用于城市环境改善的特定目的税。

　　营业场所税也是地方税，不过只针对居住人口不少于30万的城市。在日本，实际只有在东京、名古屋、京都、神户、福冈、川口等一些大城市征收。

　　对房屋所有者而言，其要在建筑完工或扩建结束后的两个月内缴纳，每平方米6000元;对房屋使用者而言，若营业房屋面积超过1000平方米、雇员人数超过100人，则要对房屋按每平方米6000日元征税和按支付雇员总报酬的0.25%征税。

　　4、日本相关房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段。值得注意的是，固定资产税是综合税种，取代了之前的多种财产税。

　　日本的固定资产税始自1950 年的税制改革。该税是一个“综合性”税种，取代了以前分开征收的房屋税、地租税、船舶税、铁道税等财产税种。

　　城市规划税则为市町村的城市规划和土地整理等，提供必要资金。50年代，日本在税制改革时把城市规划税暂时并入到水利土地收益税中，从1956年，房开始又作为市町村的税目独立征收。而之所以设定城市规划税，是因为城市如果进行事业规划，很可能将提高周边土地、房屋的利用价值，为维护社会公平，日本政府设定了这一税种。而此税也可为市町村的城市规划或土地区划整理等公共事业提供必备的资金。

　　营业场所税于1975 年设立。为了城市环境改善，日本于1975年设立了营业场所税。